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两会热议以房养老 上海调研倒按揭可行性

发布时间:2012-01-13

相关人士表示,以“倒按揭”的方式实现“以房养老”的目的只是拿房产作为养老保障的方式之一,并且其中涉及复杂的社会问题和多部门协调联动的问题,并非想象中那么简单。因此近期实施该业务的可行性并不大 

 

  关于“以房养老”的议题正在今年的两会期间成为热门话题。知情人士透露,包括上海、重庆的地方两会,以及全国两会的代表委员议题中均提到相关内容,可行性方案已经进入具体研究阶段。“因为这个问题比较敏感,方案也没有最终成形,我无法透露任何可能实施的细节。”一位不愿透露姓名的提案相关人士告诉《第一财经日报》。 

  可以肯定的是,政府对以此方式解决日益凸显的老龄化问题和社会保障问题的确十分关注。在研究工作紧张推进的同时,相关人士表示,以“倒按揭”的方式实现“以房养老”的目的只是拿房产作为养老保障的方式之一,并且其中涉及复杂的社会问题和多部门协调联动的问题,并非想象中那么简单。因此近期实施该业务的可行性并不大。 

  “倒按揭”议题 

  据媒体报道,全国两会期间,全国政协委员、建设部科学技术司司长赖明曾以“60岁前人养房,60岁后房养人”来概括这种“以房养老”的模式。同时建议对此成立课题研究组,选择大城市作为试点,运作成熟后向全国推广。而此前,在上海两会期间,相关的议题和研究工作已经展开。 

  据记者了解,上海两会期间分别有人大代表委员和政协委员以“说明意见”和“提案”的方式向两会提交了关于“以房养老”的建议。提案由市人大转给上海市政府后,按照市政府要求,上海市公积金管理中心向人大提交了相关的“书面答复”。 

  目前,上海市公积金管理中心正组织研究人员对该方案的可行性进行更细致的调研工作。“工作进度和内容都不方便透露。”公积金管理中心表示。 

  业内人士先容,“倒按揭”又叫“住房反向抵押按揭”,与购房者向银行贷款再付钱给开发商不同,反向抵押是将自有产权的房子抵押给银行后,由银行每月付钱给抵押人。这是国外兴起于上世纪80年代的房产抵押产品,目的是为老年人提供一种生活保障方式,在老人无其他资产的情况下,实现“以房养老”。 

  例如,某老人的子女无力或不愿承担赡养义务,自己也没有其他资产,他就可以以自愿方式将自有产权的房产抵押给银行,银行实际上获得了房产的所有权,但不会马上收回房产,而是仍把房屋留给老人居住,并由银行每月定额发给老人一定的生活费用。待老人过世后,已经拥有房屋产权的银行可以通过拍卖方式收回放贷成本,并与老人法定继承人分享拍卖后的剩余利润。 

  同样是以房养老,专家先容,这种“倒按揭”的做法和“卖房维生”不同,老人不必离开熟悉的生活环境,再去租其他的房子,又可以得到维持生计的必需费用。而这种提前预支房款的做法对解决目前中国老龄化问题和社会保障问题不无益处:即可以分担政府负担,又可以为银行提供多种收益方式。然而,由倒按揭引起的法律和社会问题却远非市场想象的那么简单。 

  风险繁杂 

  记者了解到,这种在美国称为“住房现金转换计划”的产品开始于上世纪80年代,到2001年左右,该业务只开展了两三万笔。“这相比于美国8000万老人的总量,比例其实微乎其微。”一位研究人士称。而开展较少的主要原因,就是产品风险的复杂性。 

  据了解,美国的“住房现金转换计划”除了需要政府财政上的资助外,同样需要银行、保险等相关部门的联合运作。而之所以由保险企业介入就是要防范产品本身带来的金融风险。“这种风险主要是人的风险和房屋价值风险两大类。”专家先容。 

  其中,人的风险是老人寿命的不确定性。比如,银行在与老人签订协议时要评估房产价值,同时预计老人寿命,以确定每月支付的数额。如果老人寿命长于预期,损失在银行,而老人寿命短于预期,则老人受损。另外,由于协议年限较长,房屋本身价格随着市场变化会有不确定性,如果再加上利率因素,银行的金融风险就更大。因此需要保险企业的介入,为产品的顺利推进提供一定的保障。 

  “市场上,这两种风险其实是同步进行、交错存在的。这就使‘倒按揭'变得更加复杂难控。”业内人士称。而美国的倒按揭产品也因此复杂多样,有的是在协议之初就确定不变数额,有的是几年评估一次,实行可调整的分配方案。“无论是美国还是日本,这种产品的推广都并不理想。” 

  除了这两个最大的利益风险外,“倒按揭”可能引起的社会问题也是市场关注的焦点。通过合法约定,老人在生前将房子卖给银行,等于转让了所有权,换得房屋居住权和部分现金收益。“从法律上讲,这种‘倒按揭'做法不存在任何违规之处。”上海中夏律师事务所宋海表示。但专家指出,这种做法一旦被视为解决老人生活保障的重要方式,致使社会对此过分倚重,则有政府回避保障责任之嫌。 

  实施尚不成熟 

  作为未来该产品的直接参与方,银行和保险企业对此业务的理解也处在初期研究阶段。据北京某金融人士先容,目前大部分银行对经营部门的业绩考核是按年度进行的,而“倒按揭”要获得盈利却需要经过较长的时间。“因此在任的经营部门负责人显然不会对任期后才能产生效益的贷款品种产生兴趣。”该人士称。另外,由于保险企业在经营原则上不允许借钱给个人,也不允许涉足非自住性不动产,因此,在研究过程中,只会凭借在寿险方面的经营常识给出精算建议。 

  “正确并可能的做法是,银行、保险业积极研究这种产品的可行性,政府积极推进工作的开展,但不应将其视为解决养老问题的重大突破。”研究人士称,在中国诚信体系不完善,服务业发展不配套,包括民政部门、养老院等社会联动的综合养老机制还不健全的情况下,实施“倒按揭”的养老方式并不成熟。

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