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5 11月 , 2019  

共享电梯能装吗?算账:一台共享电梯25年回本,超过300台企业会赔本儿

核心提示丨作为一个新生事物,老旧居民楼加装电梯在郑州从无到有,从梦想走进现实,基本完成了概念科普和产业积淀。特别是老旧小区的居民,对加装电梯的关注度不断提高。

□大河报·大河客户端记者杨书贞实习生娄园园葛蓓蓓文

该问题的紧迫性和复杂性让郑州市乃至河南省相关方面都在密切关注。在前期调研、多部门会审的基础上,有望出台更加全面、更具指导性的扶持政策。

2月18日和19日,本报连续报道了河南将试水共享电梯的话题。一石激起千层浪,一周来,仅通过大河报报名的全省小区就突破400家,记者也接到各类电梯加装公司的“探讨电话”。有郑州市民表示,“无所谓共享与否,先装上电梯再说”,呼吁加装电梯区级实施细则尽快出台;有市民询问,满足何种条件的小区才能装共享电梯?更有业界人士质疑:共享电梯,于企业而言并不赚钱。

观察丨财政扶持加装电梯,部分省份有限制性规定

精算师算账,共享电梯并没有看上去那么美

根据连日来的实地走访,目前郑州市区的不少老楼居民希望政府对加装电梯进行财政支持,但有业内人士分析,根据外地已经出台规范的限制性规定,这项重大利好可能并非所有老旧小区都能享受,因为其中的重要一条普遍规定就是扶持加装电梯的老楼须具有合法的权属证明,或者必须符合城市规划、建筑消防等要求。

2月22日,从业近10年的河南省现代电梯有限公司项目经理汪传清找到记者,称“共享电梯从原理上说是阳光灿烂,但实际上做不长久”。他称曾花费一年时间找精算师算了一笔账,得出结论——企业建一台共享电梯要25年回本,装300台电梯是企业的“临界点”,“300台以内,企业微利;超过300台,企业或将亏损”。

河南现代电梯有限公司负责人汪传清说,这些规定,基本将不具备规划审批手续的小产权房排除在了受惠范围之外,这也意味着财政扶持加装电梯可能并不是所有老楼都能享受。

汪传清表示,他曾经用了11个月,把郑州5个区的小区全部跑遍,得出一个结论:截至2015年12月31日,郑州6层以上的可加装电梯的老楼一共37584座。他同步采集了关于老人上下楼梯频率、使用人数、乘梯者年龄段、老人寿命等60多项参数,并花钱邀请某保险公司的注册精算师做共享电梯投入与产出的“精算”。

比如,按照《南京市既有住宅增设电梯实施办法》,既有住宅是指具有合法权属证明、未列入房屋征收改造计划、未设电梯的四层以上(含)的非单一产权住宅。

汪传清告诉记者,每年国内电梯市场一线品牌占有率约73%,二三线品牌市场占有率约为27%。“超过300台共享电梯意味着企业要垫付上亿元周转资金。你看,没有哪个一线品牌愿意参与这种投资巨大、回报周期长的商业模式。”

汪传清预计,在这种普遍施行的限制性规定之下,郑州如果出台政策,也有可能采用。在此情况下,如果居民所住的老楼为小产权房,如果老楼即将拆迁改造,或者同一个单元为同一个业主所有,又或者老楼为非住宅类建筑,那么来自财政方面的扶持政策,将无法享有。

他还透露,北京市政府为老楼加装电梯推出的财政补助额度是郑州的4倍之多,共享电梯投资方很快就有商业回报,但是郑州目前的补贴情况并不乐观。另外,共享电梯的资金投入不仅包括安装费用,还有后期的维护维修费用以及突发事件应急费用等,并且要有至少300人以上的运行维保队伍保障正常运行,“这对企业是个极大的考验”。

当然,也有一些地方限制相对较少。

顶层业主:“共享划不来,还不如业主集资装电梯”

比如,福州市2012年出台的指导意见明确了适用范围:“本市行政区域内未设置电梯的既有住宅,顶层住户入口楼面高度距室外设计地面高度超过16米或层数高于5层(含5层),且增设电梯用地在现住宅用地红线范围内。”

在大河客户端留言区,也有不少居住在顶层的市民质疑“共享电梯”,表示“顶层收费有些高,还不如业主自筹集资装电梯”。

该指导意见还说,非住宅类建筑(如办公楼、商场、医院等)申请增设电梯可参照本意见实施。

热心网友算了一笔账。根据现行的北京共享电梯收费标准,每月收费500多元,一年下来顶层业主就要花费近7000元。但是按照一部中等配置、核载630公斤电梯计算,一部电梯的建造价格约45万元。如果业主自筹集资,根据合适的层间差价系数,顶层业主约掏4.5万元就可以永久使用。“一个是一年7000元掏很多年,一个是永久用一次性掏4.5万元,肯定是后者划算。”网友“茉莉爱小屋”说。

探讨丨减轻费用分担压力,这两个筹资渠道能否落实?

业内人士:“共享”盈利的核心在成本控制和运营模式

记者通过实地走访也了解到,不少老旧小区的居民因为经济条件有限,对加装电梯的费用分担数额十分敏感。为了解决资金问题,除了呼吁政府财政扶持之外,不少居民和业内人士也都提出了相应的解决方案。比如,能否动用住房公积金、房屋维修基金?

对于业界的质疑,同样深耕电梯行业多年的杨先生表现出对“共享电梯”的极大兴趣。杨先生表示,随着中国逐渐步入老龄化社会,老楼装电梯催生的市场空间是巨大的。作为一种新兴模式,共享电梯难免受到质疑,“但我认为做好的关键是成本控制和运营模式。”

有居民就认为,对于不少老楼居民来说,因为买房可能性不大,他们的住房公积金可能派不上用场,如果能用在对所居住的老楼加装电梯这个“刀刃”上,将在一定程度上减轻他们的费用分担压力。

杨先生告诉记者,电梯制造商来做共享电梯无疑具有成本上的优势。如果制造商同时具备其他相关资质,那么在成本控制上至少又可以节约10%左右。

实际上,按照一些地方的现行规定,住房公积金完全可以这样使用。2017年3月1日起施行的《河北省电梯安全管理办法》明确,未配备电梯的老旧住宅小区,符合国家有关规定的,可以使用住宅专项维修资金和房屋所有权人及其配偶名下的住房公积金,以及社会投资等其他合法资金加装电梯。

记者了解到,老楼加装电梯对承建单位起码有三类资质要求,分别是国家相关部门颁发的电梯安装维修保修资质、土建资质和钢结构工程专业承包资质。而目前,在河南市场上九成老楼加装电梯公司仅具备其中的一个或者两个资质,“通常是一家企业接标,又把设计、施工等环节发包给别的公司做,这样成本无疑就增加了。”杨先生告诉记者。

除此之外,在《河北省关于进一步推动我省既有住宅加装电梯的指导意见》中,官方还将电梯加装、维护的资金来源进行了明确规定。

“共享电梯不能超过企业业务总量的30%,盈利模式也不仅有电梯轿厢广告这一种,后期的大数据也会是企业的一个盈利点。”杨先生表示。

对此,多位郑州电梯加装行业业内人士说,这种允许使用,是有来自国家层面的政策依据的。2015年10月17日,住房城乡建设部办公厅、财政部办公厅发布《关于进一步发挥住宅专项维修基金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》中,专门进行了规定。

政协委员:小区满足三个条件就能装共享电梯

该通知提出,维修资金主要用于运行时间超过15年的老旧电梯的维修和更换。未配备电梯的老旧住宅,符合国家和地方现行有关规定的,经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,可以使用维修资金加装电梯。

省政协委员骆金富对杨先生的观点表示赞同。

看看这两种加装电梯新模式

他进一步解释,安装共享电梯要具备三个条件。一是老旧小区具备最基本的加装电梯的土建条件,二是业主意见要统一,三是加装电梯的补贴资金要到位。

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“这些天我们也去现场看了一些小区,就等区级层面的细则出台,我们就可以进入共享电梯的实施。”骆金富告诉记者。

企业出资建设,然后对居民租赁经营

全省报名应征“共享电梯”小区突破400家

在老楼加装电梯加装运作模式方面,国内不少地方也有一些“脑洞大开”的创新性做法,引起了业内人士的关注和讨论。


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